是不是消停点儿了？

2月一结束，成交量也冲高后回落。

二手房反馈最及时，周末单日成交掉到400来套。

(资料图片仅供参考)

市场热度，不会嘎巴停止。

但随着进入滑行期，今年第一波行情收尾。

2月，天津新房成交量都闯进全国TOP3了，究竟哪些板块卖的好？

吆喝声音大，不算本事；签约量高，才算能耐。

很多新盘，签约均价实质性上涨。

（2月数据不能完全反映市场，签约有延迟，而且很多售楼处因为接待不过来客户，都来不及认购转签约，3月数据更能体现2月的热度。）

TOP10的板块，成交量全部大涨。

而且，涨的邪乎。

涨50%算少，翻倍涨只算及格，多的能涨350%以上。

画风极其一致，成交均价没有超过2万的板块。

这就是2月楼市主旋律——

“兔子行情”，以刚需为主。

新梅江作为改善一哥，签约195套，不少了。

均价都涨到4万1了，但只能排15名。

无奈刚需的集中爆发力太猛，没250套以上，根本进不了前十。

果然是“牛月”看刚需，“熊月”看改善。

虽说成交量都在涨，但也能分出个强弱。

金钟街、瑞景，属于暴涨，翻了三倍。

平平无奇的两个板块，怎么成交量回补这么猛？

因为房价超跌了。

按房价梯度，金钟街小高层1.6-1.7万/平米很合理（毛坯）。

去年降到1.3-1.4万/平米，都赶上华明镇了。

不管怎样，“学铁商”都具备，价值还是撑得住的。

瑞景也是，房价倒挂。

金地和悦府精装小高层1万5，跟旁边老破小差不多。

2月签约132套，去年全年才签约198套。

量在价先，房价涨了5%，80平米总价快140万。

运河文化城189，高层降到1万4，破底。

2月签约124套，包括21套洋房，拉高了均价。

高层签约价1万5左右，也涨了5%。

房价超跌，在熊市根本看不出来，但在“小牛市”特别明显。

水流进来，肯定先进入地势低的地方。

问题来了，金钟、瑞景的房价还会再涨吗？

对于刚需盘来说，涨幅超3%就会影响购买力。

不是买不买的问题，是买不起了。

成交量降下来，价格自然也回调。

大学城、生态城起步区，成交量涨幅超200%。

这两个刚改板块，属于新天津人购买力回补。

大学城，卖通勤，北漂集中进场。

去年除了万科翡翠大道给了波特惠，板块房价比较稳。

今年第一波“刚需行情”，大学城表现不出太大爆发力。

它的劲头，会体现在3月第二波“置换行情”。

目前，金地艺墅家叠拼关注度提高，下叠涨到390万。

万科翡翠大道高层，回调到1万7左右。

保利和光尘樾新加推楼座，均价2万……

生态城起步区，卖教育。

以前起步区房价高，为上南开都扎堆中部。

现在万达也能划进南开片，单价1万7，比中部还便宜。

成交量一直高，2月签约159套，房价涨了6%。

和溪园打低价优势，1万6买起步区，划片第二小外。

生态城也开始回归核心区。

起步区有了低价供应，直接截胡中部片区。

2月，成交量上涨很正常，更要关注均价涨跌。

TOP10中，只有3个板块均价跌了：

瑞景、团泊西、宝坻城南。

瑞景，更多是洋房、高层间的价格结构调整。

但团泊西只能跑个量，刚需卡着手里的钱买，多一点也拿不出来。

板块二手房供应量也大，客群覆盖又没那么多，房价还得贴地飞行。

中心商务区、空港真涨价了，分别涨8%、9%。

对套均价150-200万的板块来说，涨幅不小。

中心商务区所有新盘，签约均价全部上涨。

熊市就像黑洞，利好都被吞噬。

即便不考虑政策导向、城市界面、交通枢纽等，仅凭岳阳道小学、耀华中学，中心商务区的房价就应该看涨。

但去年反而超跌，于家堡1万7的房价被低估。

今年“识货”的人，集中进场扫货。

有价值支撑的板块，起量又起价。

现在中心商务区，也需要关注存量了。

空港，量涨价稳。

均价上涨，主要是远洋潮起东方签了4套叠拼，均价2万2。

洋房签约均价还是1万7。

空港继续吃去年的教育红利，最关键的，它接棒了海教园。

海教园由于供需突然不平衡，所有新盘房价上涨。

龙湖樘樾涨5%、龙湖天璞涨2%；

锦绣大家涨3%，新加推的楼座单价都2万2了。

当没有大行情、没有激发出新购买力时，需求就会流动，寻找洼地。

空港基本没涨价，承接学区房需求。

就跟河西一贵了，外溢到南开北一个意思。

不少新盘，签约价格都涨了。

一类是超跌回补，另一类是供需失衡。

2月板块成交TOP10，就是一份选房清单。

对于刚需、刚改来说，一定要选流量板块。

毕竟不是最后一套房，更多考虑未来流通性。

如果现在都没人买，那以后就更不会。

有些板块，即便在2月这么热的市场下都失声，那以后也机会渺茫。

从3月开始，刚需板块热度会明显衰减。

刚改、改善板块，后来者居上。